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Salut à toi aventurier de l’immobilier.

Récemment j’ai visité un appartement qui présenté 10% de rentabilité et qui était très bien situé. Malgré cela et après calculs, j’ai choisis de ne pas faire d’offre d’achat.

Au delà de la rentabilité, il y a d’autres critères à prendre en compte avant de faire une offre.

Voila pourquoi je n’ai pas acheté ce bien :


Dans mon article sur la rentabilité, j’explique comment bien calculer la rentabilité finale d’un investissement, et qu’il faut au moins 10% de rentabilité pour qu’un projet soit intéressant.

Alors pourquoi je n’ai pas investi dans ce bien à 10% de rentabilité ?

 

Rentabilité brute



Tout d’abord, quand je te dis que le projet présente 10% de rentabilité, il s’agit de la rentabilité brute ( frais de notaires inclus ). Pour parler chiffres, voici le projet ( à l’arrondi pour plus de simplicité ) :

Prix d’achat : 41 000€
Frais de notaires : 4 500€
Loyer potentiel : 380€ / mois soit 4 560€ par an

 

Rentabilité brute = 4 560 / ( 41 000 + 4 500 ) = 10%


La rentabilité brute donne un premier indicateur. Je sais qu’en dessous de 9% ou 10%, ce n’est pas intéressant pour moi.

 

Cashflow



En calculant le cashflow ( si tu souhaites savoir ce qu’est le cashflow, je t’invite à cliquer ici ) tu vas comprendre pourquoi le projet n’est pas viable. Je suis au régime réel pour mes investissements : je ne paye pas d’impôt sur mes investissements puisque je déduis l’ensemble de mes charges et amorti mes biens.

Voici la liste des charges sur ce bien :

Crédit : 230€ / mois soit 2 760€
Taxe Foncière : 390€
CFE : 250€
Assurance PNO : 80€
Charges copro : 730€
Honoraires expert comptable : 350€
Adhésion CGA : 117€

Total : 4 677€

 

Cashflow = 4 560 – 4 677 = – 117€



 

Comme tu peux le voir, malgré une rentabilité de 10%, le cashflow dégagé est négatif. Cela signifie que je devrai faire un effort d’épargne de 10€ par mois. Ce n’est pas un gros effort, mais cela va à l’encontre de mon objectif d’investissement : investir sans débourser d’argent de ma poche.

 

Pourquoi si peu de cashflow ?



Cela est dû en grande partie aux charges de copropriété de 700€ / an. Le bien est situé dans un immeuble de 8 étages qui compte un ascenseur et un gardien. Ce sont des frais en plus qu’il faut obligatoirement prendre en compte dans ses investissements.

A elles seules, les charges représentent 15% de mes loyers, ce qui est vraiment trop élevé pour être rentable. Mon objectif est qu’à minima mes investissements s’auto-financent, ce qui n’est donc pas le cas ici.

 

Pense bien à vérifier le montant des charges.


 

Conclusion



Ne te fie jamais uniquement sur la rentabilité avant d’acheter un bien. C’est seulement un indicateur de comparaison entre tes biens par exemples, ou avec d’autres produits (assurance vie, bourse, … ).

Pour calculer facilement ta rentabilité et connaitre ton cashflow mensuel, je t’invite à télécharger ma calculatrice en remplissant le formulaire ci dessous. Elle te sera automatiquement envoyée par email.

Je te dis à très bientôt pour un nouvel article.

Simon.